Commento a sentenza del Tribunale Civile di Roma n° 24764 del 2019.

 La sentenza in oggetto evidenzia un particolare aspetto che differenzia l'istituto della Comunione da quello del Condominio. 

Partendo dalla fattispecie fattuale si evidenzia che la nostra assistita aveva acquistato un immobile nel 2015 a cui si accedeva a mezzo una strada privata sulla quale il suo dante causa (venditore) aveva una quota di proprietà in Comunione.  La nostra cliente ai sensi dell'art. 1118 c.c. si vedeva richiedere un importo per dei lavori espletati su questa strada e, nonostante eccepisse di non far parte della comunione, non avendone mai acquistato la quota dal venditore,  il giudice di pace la condannava comunque a pagare degli oneri approvati dalla  delibera per i lavori sulla strada.

Si opponeva alla decisione del Giudice di Pace di Roma con appello dinanzi al Tribunale di Roma che, con la sentenza suddetta, riformava la sentenza del giudice di pace e sanciva i seguenti principi di diritto: 

1) evidenziava in primis che nel caso di specie si tratta di comunione e non di condominio e che, pertanto,  nel caso della comunione, non si applica l'art. 1118 commi 2 e 3 in base al quale il condomino deve contribuire alle spese delle parti comuni. In altri termini nel caso della comunione di un bene si partecipa alle spese solo se si è partecipanti alla comunione medesima (titolari di un diritto di una quota di proprietà sul bene) e l'acquisizione di tale status non avviene automaticamente con l'acquisto dell'immobile di proprietà esclusiva. Mentre in caso di condominio chi acquista la proprietà esclusiva di un immobile diviene titolare automaticamente, e quindi senza alcuna menzione espressa, di una quota dei beni comuni condominiali, tale automatismo non avviene nella comunione.

Il partecipante alla comunione è tale, a prescindere dall'acquisto di un immobile di proprietà esclusiva, solo se abbia partecipato alla costituzione della comunione o se abbia acquistato dal suo dante causa iure proprio (venditore) o iure hereditatis (de cuius) un diritto di proprietà pro quota sul bene in comunione.

sull'atto di acquisto dell'immobile della nostra assistita non veniva fatta alcuna menzione della Comunione e quindi la nostra assistita, trattandosi di un diritto reale di proprietà, non può che considerarsi non partecipante alla comunione.

A nulla è valso il regolamento della Comunione che in una clausola prevedeva che si intendono partecipanti alla comunione coloro che abbiano un immobile di proprietà esclusiva a cui si accede attraverso la strada comune. Tale regolamento, infatti, non era stato trascritto nei registri immobiliari e, al pari del regolamento del condominio, qualora non sia trascritto non è opponibile ai terzi aventi causa, tra cui la nostra cliente.

Lo studio legale Mirante è disponibile per qualsiasi consulenza legale in tema di condominio e comunione alla luce delle più recenti riforme legislative e dei più recenti sviluppi giurisprudenziali.

3 febbraio 2020

Avv. Michele Mirante