Il preliminare di vendita, detto anche nella prassi applicativa compromesso, consta in un contratto ad effetti obbligatori poiché ambo le parti contraenti si assumono l'obbligo di stipulare un altro contratto: il definitivo.
Per la parte promittente venditrice poi, qualora il bene oggetto di vendita sia di proprietà altrui, si aggiunge l'obbligo di procurarne il trasferimento al compratore (art. 1478 c.c.).
La sentenza della Cassazione, S.U. civile n° 11624 del 18/05/2006, dirimendo i precedenti contrasti giurisprudenziali, sancisce che l'obbligo del promittente venditore di cosa altrui consta nel far procurare al promissario acquirente il bene venduto: è ininfluente se ciò avviene con "doppio trasferimento" (terzo - promittente venditrice - promissario acquirente) o se a mezzo di un trasferimento diretto tra terzo e promissario acquirente; l'importante è che quest'ultimo divenga titolare del bene oggetto del contratto.
La corte inoltre statuisce che non rileva neppure l'inconsapevolezza in capo al promissario acquirente dell'altruità del bene oggetto di compravendita: l'art. 1479 c.c., infatti, si applicherebbe solo al contratto definitivo e non a quello preliminare poiché in quest'ultimo il promittente venditore non può dirsi inadempiente fino alla data del definitivo.
Infine la corte afferma che in caso di trasferimento diretto tra terzo e promissario acquirente quest' ultimo non è pregiudicato se il terzo presta di fatto minori garanzie rispetto al promittente venditore: costui, infatti, risponde insieme al terzo, in virtù del contratto preliminare, delle garanzie per vizi ed evizione della cosa venduta.

Avv. Michele Mirante